Landelijke kaders

De huurverhoging moet voldoen aan de kaders die door het Rijk gesteld worden. Dat is een heel pakket maar we beperken ons hier even tot de kaders die direct van belang zijn voor hierboven gestelde vraag.

Voor 2024 zijn de kaders:

de maximale huursomstijging voor sociale huurwoningen: 5,3% de maximale individuele huurverhoging voor sociale huurwoning: 5,8% de maximale huurverhoging geliberaliseerde huurcontracten: 5,5%

De huursomstijging is de som van de stijging van alle woningen van Waterweg Wonen bij elkaar. Anders gezegd is dat dus de gemiddelde huurstijging over het hele bezit van Waterweg Wonen. Voor een individuele bewoner zou het dus zelfs 5,8% morgen zijn. Maar daar heeft Waterweg Wonen niet voor gekozen. Bij Waterweg Wonen is de maximale individuele huurverhoging voor een sociale huurwoning 5,4%. Hieronder lichten we toe hoe Waterweg Wonen daartoe gekomen is.

Kompas Huurprijsbeleid

De landelijke kaders worden jaarlijks door Waterweg Wonen langs het eigen vastgestelde huurprijsbeleid gelegd: het Kompas Huurprijsbeleid en sturen op instroom, december 2021.

De kern van het huurprijsbeleid van Waterweg Wonen is de koppeling met de kwaliteit van de woning. Dat betekent dat woningen die een huurprijs hebben onder de streefhuurprijs (81% van het wettelijk maximum) groeien naar de streefhuurprijs. Dat betekent dat voor deze woningen de maximale huursomstijging (5,3% voor 2024) geldt en een opslag. Voor 2024 is deze opslag op 0,1% vastgesteld. Daarmee komen we op 5,4%. Er is voor een opslag van 0,1% gekozen zodat de totale individuele huurprijsstijging niet boven de huurprijsstijging voor geliberaliseerde huurcontracten uitkomt (5,5%).

Om het geheel nog wat complexer te maken. We begrenzen daarbij ook op het streefhuurbedrag van 81% van de maximaal redelijke huur. Om het wat duidelijker te maken hieronder een rekenvoorbeeld:

Stel:

De maximaal redelijke huur op basis van de WWS-punten voor een woning bedraagt € 800

Streefhuur is dan 81%: € 648

Als de huurder nu € 577 huur betaalt dan bedraagt de huurverhoging 5,4%. De nieuwe huur wordt dan €600.

De buurman betaalt nu al voor dezelfde woning € 629. Omdat deze er later is komen wonen.

Die krijgt dan een huurverhoging van 3%. Zijn nieuwe huur wordt €648. Dit omdat we niet boven de 81% maximaal redelijk uit willen komen.

Dit betekent dus dat het gehanteerde percentage per huishoudens kan verschillen.

Tenslotte

Door verschillende aanwezigen wordt verwezen naar de briefwisseling tussen de HRWW en Waterweg Wonen als het gaat om 5,3%.  In het gekwalificeerd advies van de HRWW d.d. 21 maart  staat op pagina 1: ‘Een huursomverhoging met de voorgestelde 5,3% … ‘. Het gaat hier dus expliciet over de huursombenadering en niet over de individuele huurverhoging die dus hoger kan zijn. In de reactie van Waterweg Wonen d.d. 3 april wordt op pagina 1 een scenarioberekening van Aedes aangehaald. Deze berekening gaat ook uit van de huursombenadering maar dit blijkt niet duidelijk uit de tabel. We snappen dat dit tot verwarring kan leiden.

Bij de eerste gesprekken met de HRWW gingen wij er vanuit dat de huursomstijging op 5,3% zou uitkomen. Inmiddels hebben we de totale huursomstijging voor Waterweg Wonen definitief kunnen berekenen. Deze bedraagt 5,0%. Dit komt omdat we niet compenseren bij andere huurders voor de woningen waar we minder huurverhoging vragen of de woningen die we aftoppen. Als we dit dus afzetten tegen de landelijke kaders dan betekent dat: de maximale huursomstijging voor sociale huurwoningen: 5,0% de maximale individuele huurverhoging voor sociale huurwoning: 5,4%

We hopen hiermee de onduidelijkheid te hebben weggenomen. Wellicht is het mogelijk dat jullie deze email doorsturen aan de huurders die bij de ALV aanwezig waren zodat ook zij kennis kunnen nemen van deze nadere uitleg.

Met vriendelijke groet,

Barbara van Steen directeur wonen en vastgoed